Qu’est-ce que le DPE collectif ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif évalue la performance énergétique d’un immeuble dans sa globalité, en intégrant l’ensemble des parties communes et des logements. Il attribue une note de A à G en fonction de la consommation d’énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment.
Depuis le 1er janvier 2024, le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots. Cette obligation s’étendra aux copropriétés de 50 à 200 lots en 2025 et à toutes les copropriétés de plus de 50 lots en 2026. Pour les foncières gérant des immeubles résidentiels, c’est un indicateur de performance désormais incontournable dans le suivi de leur portefeuille d’actifs.
« Le DPE n’est plus un document administratif parmi d’autres. C’est devenu un critère de valorisation patrimoniale au même titre que la localisation ou l’état général du bâtiment. » — Directeur Technique SAPA
Ce que la RE2020 change pour les foncières
La RE2020 (Réglementation Environnementale 2020) a profondément modifié les règles applicables au parc immobilier existant, avec des implications directes pour les foncières.
Des exigences de performance accrues. La RE2020 fixe des objectifs de performance énergétique progressivement plus stricts pour les bâtiments existants. Les immeubles classés F et G au DPE sont désormais considérés comme des passoires thermiques et font l’objet de restrictions croissantes.
Une pression réglementaire sur les matériaux. La RE2020 intègre désormais le contenu carbone des matériaux dans l’évaluation de la performance globale d’un bâtiment. Pour les travaux de rénovation de façade, cela favorise les matériaux à faible empreinte carbone : chaux naturelle, laine de roche, fibre de bois.
Une obligation de rénovation progressive. Pour les bâtiments les moins performants, la RE2020 impose une trajectoire de rénovation qui doit être intégrée dans le plan pluriannuel de travaux de chaque foncière. Ne pas anticiper ces obligations expose à des sanctions et à une dévalorisation accélérée des actifs.
L’impact sur la valeur des actifs
Le DPE est désormais un facteur déterminant dans la valorisation des actifs immobiliers. Plusieurs études récentes montrent une corrélation directe entre la note DPE et la valeur de marché des biens.
Valeur vénale. Les biens classés A ou B au DPE se vendent en moyenne significativement plus cher que des biens équivalents classés E, F ou G. Cet écart de valeur tend à s’accentuer avec le renforcement progressif des obligations réglementaires.
Valeur locative. Les locataires tertiaires et les résidents sont de plus en plus attentifs à la performance énergétique des bâtiments, tant pour des raisons de charges que d’image. Un immeuble bien noté au DPE attire des locataires de meilleure qualité et réduit la vacance locative.
Risque de décote. Les immeubles classés F et G subissent une décote croissante sur le marché, amplifiée par les interdictions de location progressives. Pour une foncière, maintenir des actifs mal classés sans les rénover représente un risque financier significatif à moyen terme.
Accès au financement. Les établissements financiers intègrent de plus en plus le DPE dans leurs critères d’octroi de financement. Un portefeuille d’actifs bien notés facilite l’accès à des conditions de financement avantageuses, notamment via les green bonds et les prêts verts.
Les interdictions de location progressives
Le calendrier des interdictions de location des passoires thermiques est désormais bien établi et doit être intégré dans la stratégie de gestion patrimoniale de chaque foncière.
Depuis 2023. Les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être mis en location ou faire l’objet d’une augmentation de loyer.
Depuis janvier 2025. Les logements classés G (ensemble de la classe) sont interdits à la location pour les nouveaux contrats. Les baux en cours peuvent être maintenus jusqu’à leur renouvellement.
À partir de 2028. Les logements classés F seront interdits à la location. Cette échéance concerne un volume important du parc immobilier parisien ancien.
À partir de 2034. Les logements classés E seront à leur tour interdits à la location, ce qui représente une part significative du parc haussmannien parisien.
Pour les foncières gérant un parc résidentiel, ces échéances doivent être intégrées dès maintenant dans le plan pluriannuel de travaux pour éviter des pertes de revenus locatifs et des sanctions.
Façade et ITE : les leviers d’amélioration du DPE
L’enveloppe du bâtiment (façades, toiture, menuiseries) est le principal levier d’amélioration du DPE pour les immeubles anciens. Parmi les interventions possibles, l’Isolation Thermique par l’Extérieur (ITE) est la plus efficace pour les immeubles collectifs.
Gains énergétiques. Une ITE bien dimensionnée peut permettre de gagner 1 à 2 classes au DPE, faisant passer un immeuble de la classe E à C ou de la classe D à B. Ce gain dépend de l’épaisseur et du type d’isolant utilisé, de l’état initial du bâtiment et des autres travaux réalisés simultanément.
Couplage avec le ravalement. Réaliser l’ITE simultanément au ravalement de façade permet de mutualiser les coûts d’installation de chantier (échafaudage, signalisation) et de réduire la durée totale des travaux. C’est la solution la plus économique pour améliorer le DPE tout en répondant à l’obligation de ravalement décennal.
Contraintes architecturales. Pour les immeubles en secteur sauvegardé ou soumis à l’avis de l’ABF, l’ITE sur façade rue est souvent impossible. L’ITE sur façade cour et l’isolation de la toiture restent des leviers efficaces pour améliorer le DPE sans impacter l’aspect extérieur du bâtiment.
Comment prioriser les interventions ?
Face à un portefeuille d’actifs aux performances énergétiques variées, la priorisation des interventions est déterminante pour optimiser le budget de rénovation.
- 1
Identifier les actifs à risque réglementaire immédiat
Les bâtiments classés G dont les baux arrivent à renouvellement doivent être traités en priorité absolue pour éviter les pertes de revenus locatifs.
- 2
Évaluer le coût de la rénovation vs le coût de l'inaction
Pour chaque actif, comparer le coût des travaux de rénovation avec le coût de la vacance locative, de la décote sur la valeur vénale et des éventuelles sanctions réglementaires. Dans la plupart des cas, la rénovation est financièrement plus avantageuse à moyen terme.
- 3
Grouper les interventions
Regrouper les travaux d'ITE et de ravalement sur un même bâtiment, et coordonner les interventions sur des bâtiments proches géographiquement pour mutualiser les coûts logistiques.
- 4
Maximiser les aides disponibles
Intégrer dès la phase de programmation les aides financières disponibles : MaPrimeRénov' collectif, CEE, éco-PTZ collectif. Ces aides peuvent réduire significativement le coût net des travaux pour la foncière.
SAPA vous accompagne
Depuis 1980, SAPA accompagne les foncières et gestionnaires de patrimoine dans leurs projets de rénovation de façade et d’isolation thermique en Île-de-France. Certifiés Qualibat RGE, nos équipes réalisent les travaux éligibles aux aides de l’État.
Nous proposons des visites techniques gratuites sur l’ensemble de votre parc, une estimation des gains DPE attendus pour chaque type d’intervention et des marchés cadres pluriannuels adaptés aux exigences des foncières.